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Q&A

 

 

 

 

 

 

 

手続き色々困った・・・住むところが決まれば次に困るのが引っ越し

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 住宅ローン編~

住宅ローンが払えなくなったらどうなってしまいますか?
答えはこちらから

 

住宅ローン支払いを延ばしてもらう事は可能ですか?
支払計画の変更は、金融機関との話し合いで出来る事もあります。
新たな返済計画を出してもらえるかもしれませんが、その契約を結ぶ際に、次にローンの返済を遅延すれば、即座に「期限の利益を失う」(期限の利益の喪失)という一文がつく事が通例になります。(要注意です)

 

最近転職をしましたが、住宅ローンは利用できますか?

借入の条件として、勤続年数3年を審査条件としている金融機関が多いようですが、職種が変わっていない場合など理由により、転職後1年未満でも利用が可能になる金融機関もあります。
詳しくは弊社の営業担当者にご相談ください。

 

離婚します。住宅ローンが残ってる家を慰謝料としてもらいます。問題はないですか?
答えはこちらから

 

 

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 ~任意売却・競売編~

競売ってなんですか?
債務(借り入れ)を返せなくなった人(または法人)の不動産を差し押さえ、競争入札によって一般に売却し、その代金を債権者に弁済する制度のことです。

 

任意売却ってなんですか?
住宅ローンの支払いが出来なくなったとき、住宅は競売にかけられますが、その前に、所有者と金融機関との合意のもとに、所有者の意思で住宅を売却することができます。これを任意売却といいます。任意売却は競売開始通知が来てからでも間に合います。

 

競売と任意売却はどう違うのですか?

競売は、今お住まいの住宅が債権会社のもとで競売にかけられ、不動産業者に売り渡されていくだけで、所有者の意向など何も反映されません。むしろ占有者として追い出されてしまいます。任意売却は所有者本人と買主が売買の交渉をする、通常の不動産取引です。くわしくはこちら

 

競売になってしまいました。このまま売っても良いものでしょうか?
競売になると一般に売却するよりも安く売却されてしまうため、債権者への債務の返済を多くすることが出来ませんので得策とは言えないでしょう。時間に限りがございますが、早めに弁護士や不動産会社に相談してみてください。

 

 競売になってしまいました。このまま住み続ける事はできますか?
状況によっては可能です。とにかく早めのご相談が良い結果に結びつきます。

 

競売の取り下げはどうしたらできますか?
債権者様に返済計画の変更を提案して、合意を得られれば競売の取り下げが可能です。

 

競売の取り下げはいつまでにすればいいのですか?
基本的には、競売の開札期日の前日までです。但し、債権者様と交渉して競売の取り下げの承諾を得る為に、債権者様との交渉の時間を相当期間考慮しなければなりません。通常は競売の入札直前になった時点での取り下げは難しいと考えてください。

 

任意売却をすれば、住宅ローンを払わなくてもいいですか?
いいえ。任意売却をしても売却額で完済できなければ住宅ローンは残りますし、返済する必要があります。但し、競売で落札される場合よりも、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果的に住宅ローンの残債が減少することが多くあります。また、返済計画も立て直し、現在の収入支出を考慮して無理の無い返済計画になるケースがほとんどです。

 

任意売却のメリットは?

競売のように不動産業者間の取引ではなく、エンドユーザーとの売買になりますので、競売に比べて市場価格に近い金額で売却することができ、新生活の引越し代が用意出来ることがあります。また、競売のように強制的に家を処分されるのではなく、自分が主体的に動くことで、精神的にも前向きに次の生活へと進んでいけます。さらに、競売のように開示されませんので、近隣に事情を知られることなく、今まで通りに生活することが可能です。競売より高額で売却することにより、住宅ローンの残債務が少なくできる可能性が高くなりますので、再スタートに大変有利となります。

 

物件を売却することに同意してから立ち退きまでどの位期間がありますか?
一般的には、売却の契約を行ってから2~3ヶ月になります。くわしい期日は当事者同士で相談して決めることになります。

 

 

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~売買編~

売却の手順を教えてください。
答えはこちらから

 

住みながら売却はできますか?
可能です。中古物件の場合、空き家の方が少なく、住みながら売却される方が多いようです。売れた後の「明け渡し時期」につきましても、買主様の事情なども考慮しながら、調整することも可能です。その場合は営業担当者にご相談ください。

 

売出価格ってどうやって決めるの?
不動産会社が提示する「査定価格」を参考にして、売主が決めるケースが一般的です。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、不動産会社の担当者と十分にお打ち合わせ下さい。

 

売る前に準備するものを教えて下さい。

売却相談は、所有不動産の詳細が分かるものを準備すると、相談がスムーズに進みます。

  1. 権利証(担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です)
  2. 分譲時のパンフレット
  3. 土地の測量図面や建物の図面など

 

売るときに必要な諸費用は?
  1. 譲渡所得税・住民税(売却して利益が出る場合) ※各種、優遇税制があります。詳細は担当者に聞いてみましょう。
  2. 仲介手数料(消費税別途)
  3. 印紙代(売買契約書に貼付する印紙です)
  4. 住宅ローン返済関連(抵当権抹消費用・司法書士手数料など)

 

査定価格より高い値段で売りに出すことは出来ますか?
出来ます。あくまで売り出し価格は売主様の決めることですから、査定価格を参考に決定していただければと思います。

 

急いで換金したいんですけど・・・?
お急ぎの場合は通常業者等の買取をお勧めいたします。安心で確実です。少しお時間がある場合には普通に売却に出せますが、決済や引渡しの日程が合わない場合もありますので、不動産会社にご相談ください。

 

夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?
登記手続きに必要な書類・契約書の締結など原則として本人が署名・捺印を行う必要あります。また実印・印鑑証明書等をそれぞれ用意して頂く必要があります。

 

 売却したときの固定資産税・都市計画税ってどうなりますか?
引渡し日を基準に日割り計算して、買主様より精算金としていただきます。(固定資産税・都市計画税は1月1日現在の所有者に課税されます。)

 

購入する時に必要な諸費用は? 

 物件の種別や融資の有無によって異なりますが、物件価格の2~4%は必要です。主な費用として、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料などがあります。融資を利用する場合には、保証料や事務手数料も必要になります。また、土地を購入して建築する場合には、工事期間中の金利も負担になります。なお、新築のケースでは、数々の軽減措置があるので、税金面は優遇されています。また、諸費用は経費計上が可能で、初年度に一括計上できるものと、毎年分割するものとで、区別して申告する必要があります。いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切でしょう。

 

 不動産の取得時にかかる税金とは?
 不動産の売買契約を結ぶ時には契約書を作成しますが、 このときにかかる税金が【印紙税】です。契約書には必ず印紙を貼りますので、 これが印紙税の納付です。その後、土地や建物を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をおこないます。一般的に、登記は司法書士に依頼しますが、登記の時には【登録免許税】がかかります。そして、購入後不動産の所在する都道府県に納める税金が【不動産取得税】です。
不動産取得税は、登記に関係なく売買・交換・贈与のいずれであっても課税されます。

 

親の家を相続しました。住むこともないので売却したいけど、どうしたらいいですか?
答えはこちらから

 

 

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~賃貸編~

礼金について
礼金とは、賃貸借契約を結ぶときに建物のオーナーに対して支払うお金です。礼金の額は家賃の1~2か月分が相場ですが、礼金無しの賃貸住宅も増えてきています。入居する建物のオーナーへのお礼として支払うものなので、退去しても戻ってきません。礼金の額は物件によって異なります。

 

部屋は気に入ったけど、家賃が希望より若干高い。家賃は安くしてもらえますか?
お部屋によっては、家賃交渉の余地はあります。お気軽に担当者にご相談下さい。

 

連帯保証人は誰でもいいですか?
連帯保証人は入居者に何かあったときに代わって責任をとるという、重要な責務を負います。入居審査にも関わってきますので、誰でもいいというわけではありません。基本的には、安定した収入のある親もしくは兄弟です。どうしても親族に連帯保証人がいない場合は、個別に大家さんとの相談になります。当社では、保証人不要の制度もありますので、前もってご相談下さい。

 

契約に必要な書類は何がありますか?
お部屋により若干の違いはありますが、入居者全員の住民票・契約者の在職証明書・連帯保証人の印鑑証明書が必要です。

 

間取り図にあるPS/MBとはなんですか?
PSはパイプスペース、MBはメータボックスの略称です。間取り図上では、配管のスペースや電気・ガス・水道・などのメーター類を設置するスペースを意味しています。玄関わきの共用廊下に面した場所に設けられていることが多いです。

 

賃貸の部屋をリフォームしたい。どうしたらいいですか?
基本的に賃貸では入居してからリフォームすることはできません。電話回線を増やしたり、BSアンテナを取り付けたりは可能ですが、それによって壁に穴を開けたりするときは改造になってしまうので、大家せんに事前に許可を取りましょう。それ以外の大幅なリフォームも、大家さんに交渉してみるのもいいですが、原状回復が退去時の条件の場合、リフォームするのも元に戻すのも、どちらも自己負担になるので注意してください。

 

退去する際、いつ、どこにどんな連絡が必要ですか?

一般的に1~2ヵ月以上前に家主さん、もしくは管理会社に文書で連絡するのがルールになっています。物件にって異なる場合がありますので、必ず「賃貸借契約書」の内容にてご確認下さい。

 

 

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 ~その他

お問い合わせ後に、しつこく営業されるのはイヤなんですが・・・?
当社では、しつこく営業はしません。ご希望・ご要望があれば遠慮なくおっしゃっていただければと思います。

 

 

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